Hohe Dynamik am Wohnimmobilienmarkt: AENGEVELT sieht jedoch keine Blase
AENGEVELT-RESEARCH analysiert im Rahmen seiner Marktbeobachtungen die Auswirkungen der Dynamik am Wohnimmobilienmarkt in Hinblick auf potenzielle Preisblasen und kommt zu dem Schluss: Wenn aktuell die Gefahr einer Preisblase vermutet wird, dann besteht diese – wenn überhaupt – lediglich für ganz wenige einzelne Teilmärkte, die bereits seit Jahren von einer überdurchschnittlichen Dynamik gekennzeichnet sind.
Die Entstehung von Preisblasen ist durch verschiedene Einflussfaktoren bedingt. AENGEVELT-RESEARCH betrachtet dabei insbesondere die Diskrepanzen zwischen den Kaufpreis- und Mietentwicklungen für Wohnraum unter der Berücksichtigung vermehrter (spekulativer) Bautätigkeit und einer steigenden Risikobereitschaft bei Kreditaufnahmen privater Haushalte zum Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen, wenig überraschend, in den letzten 10 Jahren in allen betrachteten Großstädten.
Die Mietpreise erhöhten sich in den vergangenen 10 Jahren in den betrachteten um 45% in Neubauten, in Bestandsbauten um 37%.
Der Anstieg der Baugenehmigungen und Fertigstellungen für Wohnungen (Neubau und Bestand) verläuft ähnlich wie im Vergleich der Miet- und Kaufpreisentwicklungen. Laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes hat sich die Anzahl der Baugenehmigungen pro Jahr zwischen 2008 und 2016 mehr als verdoppelt (+115%). Hinsichtlich der Fertigstellungen wurde im gleichen Zeitraum dagegen nur ein Zuwachs um 58% verzeichnet. Dabei wächst die Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und tatsächlichen Fertigstellungen weiter an. Ungeachtet der Tatsache, dass genehmigte Wohnhäuser selten im gleichen Jahr fertiggestellt werden, betrug im Jahr 2016 die Differenz aus genehmigten (375.000 WE) und fertiggestellten Wohnungen (278.000 WE) nahezu 100.000 Einheiten.
Die Entwicklung von Wohnungsbaukrediten gesellt sich zum allgemeinen Aufwärtstrend hinzu: Zwar stiegen die Wohnungsbaukredite privater und institutioneller Kreditnehmer lt. Bundesbank in der Summe von rd. EUR 132 Mrd. in 2007 auf rd. EUR 210 Mrd. in 2016. Gleichzeitig erhöhten sich indessen u.a. aufgrund des günstigen Zinsumfeldes auch die Anfangstilgungsraten (Ø Anfangstilgung: 2009 mit 1,9% / 2015 mit 3,1%). Gleichzeitig fällt positiv fällt auf, dass die Fremdmittelquote bei Privatkäufen von Eigentumswohnungen von durchschnittlich 83% in 2009 auf 76% in 2015 gesunken ist (lt. Gutachten Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017).
Fazit: Die steigende Zahl der Baugenehmigungen und Fertigstellungen ist einerseits dem lange bekannten Trend der Urbanisierung geschuldet, andererseits werden die Bautätigkeiten durch das niedrige Zinsumfeld begünstigt. So wird mehr Wohnraum geschaffen, der indessen oftmals in den höheren Preissegmenten liegt und zur allgemeinen Verteuerung der Miet- und Eigentumsmärkte führt.
Auszug aus der Pressemitteilung von Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG vom 29.11.2017
